En esta entrevista para EL LIBERTADOR, el abogado Dennis Matamoros Batson, explica que el fideicomiso se constituye como una figura que ayuda a gestionar capacidad administrativa, confianza y seguridad, para el manejo de los flujos de efectivo del proyecto y de la creación de garantías que facilitan el financiamiento.
Este artículo, cuyo título original expone “el fideicomiso para financiamiento de los grandes proyectos nacionales”, analiza de manera sencilla cómo a través del fideicomiso, por ejemplo en un plan habitacional, usted tiene asegurado que recibirá su vivienda, porque todos los bienes se destinan única y exclusivamente para garantizar el proyecto y sus beneficiarios.
Dennis Matamoros Batson
EL LIBERTADOR
Redaccion@ellibertador.hn
- ¿En qué forma los fideicomisos son beneficiosos con relación a proyectos de infraestructura?
- Como todo proyecto destinado a un fin en especial, se requiere la inversión de recursos para su diseño, construcción, equipamiento y puesta en operación. Desde el punto de vista del promotor del proyecto de que se trate, el interés predominante es que se culmine el mismo, cumpliendo cabalmente con todas sus etapas hasta su finalización satisfactoria y repago, sea de cualquier género: carreteras, puentes, muelles, aeropuertos, instalaciones industriales, complejos habitacionales, etc. Estos proyectos, requieren financiamientos que claramente emplean como únic garantía el proyecto mismo. De ahí que, el Fideicomiso se constituye como una figura que ayuda a gestionar capacidad administrativa, confianza y seguridad, para el manejo de los flujos de efectivo del proyecto y de la creación garantías que facilitan el financiamiento.
- ¿Nos podría dar un ejemplo en un proyecto habitacional?
- Existe en el país un déficit habitacional. El número de familias que cuentan con soluciones de vivienda, particularmente en el nicho que atañe a la llamada unidad básica, es menor al número de familias que lo requieren. Así, en caso de llevarse adelante un proyecto que busque aliviar un poco este déficit (proyecto de 1,500 viviendas, a ejemplo), el Fideicomiso puede ser la figura que haga que el proyecto sea exitoso, permitiendo obtener financiamiento para el desarrollo de la tierra en tanto se finaliza la construcción y se vende al interesado. En un caso como este, tenemos tres grandes participantes: El desarrollador, que diseña y contrata las obras para las viviendas a ser vendidas; los potenciales compradores de las viviendas a ser construidas; y, la institución bancaria que aprueba prestar los recursos para su construcción. Cada parte tiene su propia preocupación: El desarrollador necesita financiamiento, el comprador tendrá necesidad de seguridad de que recibirá el título de propiedad de su vivienda construida y por la que estará pagando inicialmente con abono de una prima; y los bancos, se aseguran que los préstamos serán pagados con los montos que se obtengan producto de las ventas.
- ¿Cómo se produce esa múltiple seguridad a través del fideicomiso?
- En primer lugar, los bienes que forman parte del Proyecto ingresan a un fideicomiso, trasladando la titularidad al banco fiduciario. Desde ese momento estos bienes se destinan única y exclusivamente para garantizar el proyecto y sus beneficiarios. Los bancos aportan los recursos para el desarrollo del proyecto a través del fideicomiso y el banco fiduciario permite salidas de efectivo solo contra avances de obras debidamente supervisadas. No se permite, por ende, posibilidad alguna que valores desembolsados sean invertidos en otros proyectos u otras necesidades del desarrollador. El 100% de los desembolsos se transforman en obras ejecutadas, con estricto control de pagos a contratistas y presupuestos aprobados. Por otro lado, los compradores hacen los primeros pagos de primas y otros abonos igualmente a través del fideicomiso, que contiene reglas de entrega de las casas construidas a sus compradores, y gestiona el formal de traspaso del título de propiedad al comprador. Finalmente, el flujo derivado de la venta de las casas es recibido por el fiduciario, y con ellos se hacen los pagos al banco financiador conforme el plan de pago de los préstamos otorgados. Así, el desarrollador está sometido a un control de entradas y salidas de efectivo, primero para construir y luego para pagar el costo del proyecto, el comprador de la casa tiene certeza de que el fiduciario quien le hará entrega de su propiedad al ser construida, y los bancos acreedores tendrán la certeza de que la fuente de pago bien administrada servirá para cancelar sus préstamos.
- ¿Entonces estos fideicomisos de ordinario son de administración y garantía?
- Acá tenemos múltiples beneficiarios: el desarrollador, para fines de los beneficios o rendimientos del proyecto, entregadas las casas y pagados los financiamientos; los compradores, para fines de entrega de las casas construidas, y finalmente, a los bancos financiadores, que conservan las garantías a su favor mientras se pagan los financiamientos. La ley les denomina “Fideicomisarios”, y es relevante mencionar que NUNCA el banco fiduciario puede ser beneficiario del Fideicomiso, pues ello resultaría en un conflicto de interés. Podemos concluir en que gracias a los fideicomisos tenemos estas posibilidades para ejecutar proyectos como el descrito, facilitando la combinación y armonización de intereses con resultados exitosos. Esta es la gran y enorme diferencia sobre el valor positivo de los fideicomisos aplicados a este tipo de escenarios, los cuales vale la pena promover y ampliar.
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